いつも勉強させて頂いております。
破産で事業用賃借物件の明渡しについて、皆様のご経験などをお聞かせ願います。
当方申立代理人の事務所です。
破産財団が明渡し費用に満たない場合は結局賃貸人がやむを得ず、自ら業者を手配して処理し、原状回復費用債権となるのでしょうか。
若干の財団はあるのですが、労働債権もあるため、優先すべきは労働債権や、後の追加予納金かと思い、明渡し費用に充てることはできないと考えています。
明渡し費用をまかなえるだけの保証金返戻金の予定はあるので、賃貸人にお願いして、原状回復費用として控除してもらえばよいでしょうか。
それとも、明渡しが先履行なので、難しいでしょうか。
その他は、明渡しが遅れると困るであろう保証人などに費用をだしてもらい、債権を届け出て頂くか…。
管財人が、
保証金（返還金）のようなもの、の返還が見込めて、それとの（回復費用の）相殺、とか、その建物の中の産業廃棄物「あれば」（の処理費用）また、動産中、「あれば」換価可能なものは同時に買ってもらう。
等とかでの調整、（なじみの業者に今回は財団が潤沢でなくて、悪いけど、これで受けて、今度、潤沢の場合があれば、ちゃんとするので、今回はこれで頼むとか等、あっても良いでしょう）
あるいは、それでも、大幅に、不足する費用が出そうですと（可能性が高いと）
その部分は予納金で、アバウトに、おさめてもらう（でないと管財人の引き受け手が無い懸念がある）。こともするようです。
申立人はそれらを勘案しての見込みを考えて、大幅に、不足分が、「かなり」ありそうなら、予納を考えるくらいで、そうでもなければ、後は別段必要が無いと（いらないような）気がします。
で、それと従業員の方の分は、人道的に早く先に、身が立つようにしてさしあげる方が良いと思います。
会社はある意味、待たせても、たぶん、そう急にどうなるものでもないです。
が、個人の場合は死活問題ですので、この辺を考え方の基本にすると良いと思います。
明け渡し費用を賄えるだけの保証金返戻金の予定があるとのことなので、比較的、問題度合いは少ないケースのように思います。
もうその物件を必要としてないなら、一日も早く契約終了させたいですよね。事案に応じてやり方は幾通りかあると思いますが、いずれにせよ、まず契約書をよく確認して、大家さんと交渉でしょう。たいていの場合、賃貸借契約書では、契約終了時には、預かり済みの敷金等から滞納賃料や原状、回復費用を控除できるようになっていると思います。
今回は明け渡し費用を別途用意できない場合ですから、一案としては、裁判所の許可をとって、大家さんと賃貸借契約終了の合意書（和解書）を作成し、借り主の原状回復義務を免除してもらい、返戻を受けるべき保証金の額を明け渡し費用分控除後の額とすることを取り決めるとかはどうでしょう。あらかじめ明け渡し費用の見積りをとって、その額が相当であることの疎明は必要です。ただ、大家さんがそれに了承してくれず、契約で借り主の義務の履行を保証人に要求できるようになっていて、大家さんがそれを選択されるなら、そうなっても仕方ないでしょうね。
まあご参考まで。
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