最近，このコミュニティが存在することを知り，毎日参考にさせていただいております。
今回は，個人の破産申立事件についてアドバイスを頂けたらと思い，投稿させていただきます。
申立人は資産として土地建物を所有しているのですが，抵当権は建物のみにしかついておらず，その建物は競売へと移行している段階のようです。また，土地の評価額は100万円を超えているのですが，売却の見込みは無い状態です。評価額を考えると，管財事件になってしまうと考えられるのですが，申立人の現状からは管財費用を用意することが出来ず，積立をするにしても時間がかかってしまうようです。
申立人に，知り合いの不動産会社に土地のみの査定書を出して貰うように伝えており，その査定額が少なければ問題はないのではと思うのですが，こういう事案の場合，地上に建物が建っている場合の土地の評価額の減額というのがあるのでしょうか。もし有るのであれば，その減額で自由財産内におさまり，同廃も考えられる状態なのですが・・・。
稚拙な文章で内容がよく伝わるか不安ですが，アドバイスお願いいたします。
僕だったら、そこまでの状況であれば、競売してもらうの待って、同時廃止で申立ます。
（配当表の提出を言われると思いますので、もらっておいてください。）
競売のほうが時間は経過しますが、税金の滞納等にも、かえって公平です、
依頼者の方も次の生活への転進がスムーズでその間色々準備もできるので、なかなかいいです。
現象的には何もしてくれないとのそしりをうけるかも知れません
が
そこはそう考えていると明言すれば理解はしてもらえるはずです。
第三者がけいらくした地上建物がある土地は実質的にはたてもの所有者の意向なしにはどうにもできないし。
形式的価値と実質的価値のバランス如何と、
管財人費用も捻出できない状況とを総合的に勘案指定いただける場合もあるような。
抵当権は建物のみに設定されていて、土地には設定がないということですが、抵当権の設定の経緯次第では、法定地上権が成立することもありますし、成立しないこともあります。
法定地上権が成立すれば、土地の評価は大幅に下がりますが、法定地上権が成立しなければ、土地の評価は更地価格に近くなります。
ご質問の内容からでは法定地上権が成立するか否かがハッキリしませんので、正確なお答えはできません。
法定地上権が成立するか否かは、記録をじっくりと検討して弁護士さんと相談してみてはいかがでしょうか。
また、競売が進んでいるのであれば、評価書や現況調査報告書などが作成されている場合もあります、土地の評価にあたってもこれらが重要な資料になります。
一つ気になるのは、土地の評価が下がればその減額で自由財産内におさまり，同廃も考えられる状態なのですが・・・。とあります、大阪地裁の運用では、土地がある場合にはその評価如何にかかわらず同廃は困難です。
この取り扱いについては、管轄裁判所と協議されていますか。
なお、現状からは管財費用を用意することが出来ずとのことですが、現在の運用では管財費用を含めても２５万円程度あれば申立が可能なはずですが、この２５万円も準備できないということでしょうか。
一年は１２カ月、仮に５０００円を毎月積み立てるとして２５万円作るのに５０カ月４年はかかります。
地上に建物がある土地の実質の査定額は出してもらったら相当下がるように思うな。
更地価格は形式的な価額でしょう。競落した建物を賃貸して誰かがそこに住むかもしれない。
競売にあった建物が上にある土地をだれが好き好んで買います。
たとえばお墓とかありますね。１００万円でも誰かがつかったあとのお墓別の人気持ち悪いですよ。決して１００万円の価値ではないです。
また他人や、家族や親せきが住み続ける家は実質換価できないと思うけどな。
１００ゆずっても相当困難。
>地上に建物がある土地の実質の査定額は出してもらったら相当下がるように思うな。
>更地価格は形式的な価額でしょう。競落した建物を賃貸して誰かがそこに住むかもしれない。
私が言いたいのは、これを確認するために、法定地上権の確認が必要ではないかと言うことです。
法定地上権がないなら、裁判所は更地として評価してほしいと言いかねませんから。
>一年は１２カ月、仮に５０００円を毎月積み立てるとして２５万円作るのに５０カ月４年はかかります。
これについても、５０００円しか積み立てることができないかを知りたいのですよ。
天下の６民如何に人の入れ替えがあっても
シマさんや、櫻さんからの伝統を勘案してもそれのみでそうなるほど落ちぶれていなと思います。
何か理由が複合していませんか？
みなさま，貴重なご意見ありがとうございました。
毎月の積立なんですが，月々２万円でも苦しいようです。
法定地上権について調べましたが，発生すると仮定すると評価額はかなり下がるようです。（借地権割合を調べて計算してみました。）
弁護士，裁判所と相談をして，どのように進めるか決めたいと思います。
ありがとうございました。
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