依頼人は不動産を所有しています。
不動産には抵当権がついており、ほぼ返済不能な債務です。
依頼人はこの不動産にかかる固定資産税が嫌で
もう不動産を売却して終わりにしたいと思っています。
抵当権者は任意売買に応じてくれず
かといって競売を申し立てるわけでもありません。
この場合、所有不動産を売却するにはどうしたらよいでしょうか？
依頼人は不動産を所有しています。
不動産には抵当権がついており、ほぼ返済不能な債務です。
依頼人はこの不動産にかかる固定資産税が嫌で
もう不動産を売却して終わりにしたいと思っています。
抵当権者は任意売買に応じてくれず
かといって競売を申し立てるわけでもありません。
この場合、所有不動産を売却するにはどうしたらよいでしょうか？
売らないといけない意味が分りません。「今は少なくとも今は家賃が発生してないですね。売ると今度は住むところがいることになります。その家賃は固定資産税どころではない高額になりませんかね？」
そんまま住めるなら良いと思いますけれど。
税金が嫌なら、払わなかったら、どうなります。憂鬱になるほど高額な固定資産税ならもっと貯めればさし押さえ競売もされますかね？一番があるので、しないのですかね？、一番は住宅ローンがついていて、それを滞納すれば、保証先が代位弁済して、求償権を得て、任意にあるいは競売してくることになると思いますが
抵当権付きで購入してくれる人を探す以外にはないでしょう。
そのあと、購入した人がどうすれば抵当権を消すことができるかは、弁護士さんなら民法に規定があるのでわかるでしょう。
固定資産税を払わずにいて、
税金滞納で、差し押さえの登記がされれば、
競売で、税金が先に支払われると思いますが、
違いますか？？
固定資産税が優先するかどうかは、法定納期限と担保設定日を
比較してみないと分からないのでは？
固定資産税を払わずにいて、
税金滞納で、差し押さえの登記がされれば、
競売で、税金が先に支払われると思いますが、
違いますか？？
必ずしもそうではありません。
滞納税の法定納期限よりも抵当権設定が先であれば、抵当権者に１００％配当がなされない限り、税金には支払われません。
そもそも、全体の処理が分からないと、どうしたらよいかもわかりません。
弁護士の指示を受けるべきではありませんか？
ほぼ返済不能という状況がよくわかりませんし、例えば債務の8割程度が売却代金で一括弁済できるのなら、残債務を分割で支払うなどの条件で抵当権をはずしてもらうように説得とかできないんでしょうか。不動産の資産価値はどんどんさがりますし、債権者にとって利益のある話なら交渉の余地もありそうな気がするのですが。
いずれにしても居住物件なのかとか、破産はできないのかとか、全体像がわからないと難しいです。
ご意見ありがとうございます。
話せる範囲でもう少し詳しく書きます。
依頼人の父がバブル期に事業をやっていました。
自宅を担保に金を借りました。
会社名義の抵当権がついており、億単位です。
父が亡くなり依頼人が自宅を相続し
しばらく事業を継続していましたが
おりからの不況で今はほとんど仕事がなく
アルバイトで生活しています。
自宅にかかる固定資産税を滞納し
バイト代を差し押さえられたそうです。
役所に行ったところ、自宅を持っている限り
固定資産税はかかるし
払い終わるまで差し押さえが続くと言われたそうです。
抵当がついており、負債があると訴えると
売却するようすすめられました。
不動産業者に相談したところ
自宅の価値はかなり下がっており
よくて２千万と言われたそうです。
任意で売買するため
抵当権をつけてる信用保証会社に行ったところ
全額払わなければ抵当権は外さないし
競売も手間がかかるのでするつもりはないそうです。
依頼人としては自宅が売れたら
母の実家へ行くつもりだそうです。
それで自宅をどうにか処分したいと
相談にいらしたしだいです。
会社名義の負債ですが、依頼人さんのお父さんは保証人にはなっていなかったのでしょうか。また、お父さんは他に負債はなかったのでしょうか。事業は廃業されているのでしょうか。
億単位の抵当権がついた物件なんて相続してもやっかいなだけですよね。相続放棄できていればよかったのに。
どうしても売却できないなら、賃貸に出して、その家賃収入の一部を固定資産税にまわすという方法ではどうでしょうね。
相手が保証会社なら、弁護士なり、任意売却に強い不動産屋なり、しかるべき折衝能力のある人が、きちんと事情説明と売却のお願いすれば、相場程度での任意売却ができる可能性が高いと思いますけどね。
本人に一人で保証会社に行かせて交渉させてる時点で、その不動産屋は、任意売却に詳しくないか、熱心でない不動産屋だと思いますよ。
保証会社の担当者は、素人が来て安値で担保を外せとか言うけど、ちゃんと決済の段取りしてくれるかもわからないし面倒だから、全部返せば外す、とか当然のことだけ答えているだけじゃないですかね。保証会社の公式回答ではないでしょう。
競売もしないでおきながら、相場相応の任意売却での担保解除に応じないなんて非常識なことは、この世界では通せないですよ。
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